⚠️ Aggiornamento settembre 2024: Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è diventato obbligatorio per tutti gli annunci di affitti brevi in Italia. Senza CIN valido, le piattaforme devono rimuovere l'annuncio e sono previste sanzioni fino a 8.000€.
Il Codice Identificativo Nazionale (CIN)
Il CIN è il codice alfanumerico assegnato a ogni unità immobiliare destinata agli affitti brevi. È stato introdotto dalla Legge 15 settembre 2023, n. 191 (conversione del DL Asset) ed è obbligatorio da settembre 2024.
Come ottenere il CIN
- Accedi al portale BDSR (Banca Dati delle Strutture Ricettive) sul sito del Ministero del Turismo
- Registra l'unità immobiliare con i dati catastali
- Carica i documenti richiesti (visura catastale, documento identità)
- Ricevi il CIN via email in 24–48 ore
- Inserisci il CIN in tutti gli annunci e sull'ingresso dell'immobile
La Tassa di Soggiorno
La tassa di soggiorno (o imposta di soggiorno) è un tributo locale che il proprietario deve riscuotere dagli ospiti e versare al Comune. Gli importi variano da città a città:
- Milano: 5€/persona/notte (strutture non classificate)
- Roma: 6€/persona/notte (fino a 3 stelle)
- Venezia: 5€/persona/notte + eventuale contributo di accesso
- Firenze: 5,50€/persona/notte
Il versamento avviene tipicamente trimestrale o mensile, tramite F24 o portale comunale. Airbnb e Booking.com in alcune città riscuotono e versano automaticamente la tassa per conto del proprietario.
La Cedolare Secca sugli Affitti Brevi
Dal 2024, la cedolare secca sui redditi da affitti brevi è strutturata così:
- 21% per il primo immobile destinato ad affitti brevi (dichiarato in sede IRPEF)
- 26% a partire dal secondo immobile
La cedolare secca è opzionale ma generalmente conveniente rispetto alla tassazione ordinaria IRPEF (che può arrivare al 43%). Va esercitata in sede di dichiarazione dei redditi (Modello 730 o Redditi).
Comunicazione alle Autorità di Pubblica Sicurezza
Per ogni ospite che soggiorna nell'immobile, entro 24 ore dal check-in devi inviare la comunicazione al portale Alloggiati Web della Polizia di Stato. Le piattaforme come Airbnb non fanno questo automaticamente — devi farlo tu o delegare un gestore.
📋 Check-list adempimenti: CIN visibile nell'annuncio e all'ingresso ✓ · Tassa di soggiorno riscossa e versata ✓ · Comunicazione Alloggiati Web entro 24h ✓ · Cedolare secca in dichiarazione annuale ✓ · Eventuale SCIA comunale ✓
Conclusioni
La normativa sugli affitti brevi in Italia è in continua evoluzione. Rimanere aggiornati ed essere in regola non è solo un obbligo legale — è anche un vantaggio competitivo, perché le piattaforme tendono a favorire gli host compliant nei risultati di ricerca.
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